不動産の売却相談をする
不動産のご売却を考えられるご事情、スケジュールによって、ご売却方法は変わってきます。
住みかえを考え始めたら、お早めにご相談ください。
所有不動産がどれ位の価格で売れるか、住宅ローンが残っている物件を売るにはどうしたらよいか、また、税金や手数料といった売却にかかる諸経費について、アドバイスさせていただきます。
不動産を売却する場合にも経費がかかります。
売買金額から売却にかかる経費・税金を引いた分が手取額となります。
諸経費と税金について
主な経費として、不動産会社へ支払う仲介手数料、測量費用、【残債がある場合は抵当権抹消費用】などがあります。またリフォームをした方が良い場合、建物を解体した方が良い場合にはその費用も必要な場合もあります。
売却にかかる税金は、売却益に対する所得税、契約書にはる印紙税などが主なものです
不動産物件の査定依頼
不動産売却は、所有不動産がいくらで売れるかを調べる価格査定から始まります。
売却金額の目安をお伝えできますので、お気軽にご相談ください。
不動産査定の種類
机上査定
物件の確定に必要な資料（登記簿謄本、公図、測量図、建築確認図面などご用意できるもの）をご提示頂いた上で、近隣の相場、取引事例によって不動産の価格調査を行います。スピーディーにおおよその価格をご提示できます。
訪問査定
ご売却予定の不動産の室内の状態、設備の状態など、実際に現地にて調査し細部まで確認をします。また、役所による調査、法務局での権利関係の調査等を行い、周辺の売買事例をもとにより販売推奨価格をご提示させていただきます
不動産の物件確認・調査・査定
マンションや一戸建て、土地など物件の種別によって調べる項目は異なります。
以下に、種別ごとの主な調査項目をまとめました。
調査・査定内容
現地の確認
- 建物の全体の印象や修繕の実施状況
- エントランス、ポスト、
廊下や駐輪場などの共用スペースの状況
- 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
- 騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
- ゴミ置き場、収集日の確認
- リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況
- 各部屋の広さ、収納量のチェック
- 日当りの確認、風通しや窓位置の確認
- 眺望の確認
- 浴室やキッチンの大きさ、設備の状況
- 手すりや段差などバリアフリーかどうか
- セキュリティの状況
- 床暖房やエアコンなどの設備の状況
- 管理規約の確認
- リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等
- 駐車場の空き状況
- 管理会社、管理員、管理状況の確認
- 管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
- 長期修繕計画の内容
- 建物の印象・部屋の印象、汚れの確認
- 各部屋の状況、収納量の確認
- 建て付け、基礎や外壁のひび、雨漏りなど構造の確認
- 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
- 交通量の確認
- 騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
- ゴミ置き場の確認
- リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認
- 駐車場の有無
- 境界や越境等の確認
- 埋設物の確認(隣地の上下水道管が埋設されているケース)
- 接道状況、道路種類の確認
- 日当りの確認、風通しの確認
役所調査
用途地域の確認、建築、法令上の制限、公道・私道など道路の種類や幅員、電気・上下水道・ガス等の設備の状況などを確認します。
法務局調査
法務局では、登記簿謄本をもとに、主に所有者、地目、地積、持分、抵当権、近隣所有者などの確認を行います。また、公図や地積測量図などを用いて、隣地との境界、道路との境界等の確認をします。
市場調査
売出物件の調査類似する売出中の物件を調査して、売出価格の参考にします。例えば、購入希望者が比較する条件の近い売出物件の状況把握、その物件の売出期間など、さまざまな情報を考慮した上で、最適な売出価格の提案を行います。
成約価格の事例
実際に成約に至った価格を調査し、成約見込み価格を算出します。
査定価格と売出価格
査定価格は通常概ね3ヶ月以内に売却できる価格を算出します。実際に売却活動をスタートする売出価格については、不動産会社の提案をもとに、売主様のご希望を反映させ設定させていただきます。
不動産媒介契約
査定価格と売出価格
媒介契約には3つの種類があります。
専属専任媒介契約
- 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録：5日以内の登録が必要。
- 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：1週間に1回以上文書で報告しなくてはならない。
- 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
- 売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できない。
専任媒介契約
- 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録：7日以内の登録が必要。
- 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：2週間に1回以上文書で報告しなくてはならない。
- 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
- 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。
一般媒介契約
- 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録：登録の義務はなし。
- 不動産業者の売主に対する売却活動の業務状況報告：業務報告の義務はなし。
- 売主は複数の仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができる。
- 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。
不動産の売却活動開始
不動産会社は、さまざまな売却活動を通して購入希望者を探します。そしてお問い合わせをいただいた方に、実際に物件の見学をしてもらいます。
アイコーポレーションの営業活動
当社ホームページへの掲載
物件購入を希望されているお客様へのご紹介
新聞広告、折込チラシの配布
営業活動報告
アイコーポレーションの営業活動
不動産会社は、売主様に対して売却活動内容の報告を書面で行います。媒介契約の種類によって、専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上と定められています。
売買契約の締結
購入希望者から「購入申込書」を受領し、売買価格や引渡し等の条件について調整させていただきます。売主様、買主様が合意に至ったら、売買契約を交わします。
売買契約とは
当社で「不動産売買契約書」「重要事項説明書」を作成させていただき、契約の詳細を取り決めます。
売買契約にあたって、売主様は物件の状況を報告します。
雨漏り、シロアリ、建物の不具合等があるかないか、近隣の情報等細かい状況についても、買主様にお伝えしていただきます。
物件に付帯するキッチンや給湯器、エアコン等の設備・備品についても不具合や故障の有無などを報告していただきます。
不動産売買契約を締結した後は、契約書の条項に基づいて権利や義務を履行することになります。
引渡し時には、契約時と同じ状態で引渡すことが条件となります。
引渡準備
お引渡しまでに、隣地との境界確認、建物内の荷物の搬出、引越しや公共料金の清算などを済ませ、買主様へ引渡せる状態にしていただきます。引渡しは契約時に約束した状態で行なわなければなりませんので、協力して準備をしていきましょう。
残代金決済・引渡し
契約に定めた内容で物件の引渡しを行います。売主様、買主様、司法書士、当社で金融機関に集まり、買主様に売買代金をお支払いいただいた後、権利、鍵をお渡ししていただきます。
残代金決済の流れ
物件の確認
決済に先立ち、売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。境界の確認や設備表等にもとづき、契約書に定めたとおりに引渡しが行われるか確認します。
登記関係書類の確認
所有権移転登記の申請に必要な書類を司法書士が確認します。
ローンが残っている場合
ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を一括返済して、抵当権を抹消しておかなければなりません。
残代金の受領
買主様から売主様に残代金を支払います。預金小切手で授受するケースもありますが、買主様が住宅ローンを利用する場合などは、金融機関に集まって振込みで残代金を授受するケースがほとんどです。残代金授受の完了と同時に、所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。
各種負担金の清算
固定資産税や管理費等（マンションの場合）の清算を行ないます。引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主側の負担として日割りで清算を行うのが一般的です。
鍵の引渡し
残代金の受領と同時に、物件（鍵）を引渡します。玄関の鍵だけでなく、勝手口、門扉その他の鍵などをすべて渡します。引渡しが完了した証として、売主・買主双方で「引渡確認票」を取り交わし、売買契約の全てが完了したことを確認します。
関係書類の引越し
マンションの管理規約や分譲時のパンフレット、エアコン、給湯器など付帯する設備については取扱説明書なども買主様にお渡ししましょう。
諸費用の支払い
不動産会社への仲介手数料、司法書士へ報酬などの支払いを済ませます。